君亭酒店(301073)

(相關(guān)資料圖)

事項：

公司公告： 君亭酒店近期公告與重慶渝中區(qū)文旅簽訂合作協(xié)議， 擬投資 2.1 億元在重慶分批次開設(shè)多家高品質(zhì)酒店。 2023-2024 年， 首批項目投資重慶陸海國際中心及原大世界酒店， 總客房規(guī)模約 500 間； 并在渝中區(qū)設(shè)立君亭酒店西南總部。

國信社服觀點：

1） 君亭旗艦項目擬落子重慶， 再次彰顯公司大型項目獲取能力與運營信心。 項目主要看點： ①西南市場潛力大， 西南地區(qū)連鎖化率低于全國平均水平， 但旅游、 商務(wù)客源豐富， 為近年來酒店集團(tuán)重點布局區(qū)域。②項目規(guī)模大， 首批兩個項目客房規(guī)模達(dá) 500 間， 相比其他有限服務(wù)酒店單店約 100 間+客房， 再次體現(xiàn)公司對自身運營大房量項目的信心。 ③項目卡位佳， 首批項目包含 1 家君亭酒店（約 300 間， 翻牌大世界酒店， 年內(nèi)有望開業(yè)） 、 1 家 Pagoda 酒店（約 200 間， 陸海國際中心） ， 卡位重慶地標(biāo)性建筑，臨近重點旅游景區(qū)， 對標(biāo)成都 Pagoda（206 間， 春熙路太古里商區(qū)） ， 有望打造公司全國核心旗艦項目。④招商政策好， 重慶積極引進(jìn)國際國內(nèi)知名酒店品牌落地， 該項目系渝中區(qū)招商引資項目， 租金優(yōu)勢明顯（預(yù)計顯著低于公司在營及在建直營項目約 1.5 元/天/㎡的平均租金水平） 、 財政補貼可觀。 合作協(xié)議約定， 君亭酒店承諾 2024-2026 年西南總部公司營收分別達(dá)到 5000/7000/9000 萬元， 區(qū)級主要經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá)到 50/70/90 萬元， 差額補足； 若貢獻(xiàn)兌現(xiàn)， 將享受地方政府約定比例的財政補貼（自 2024 年 1月 1 日起 3 年內(nèi)， 根據(jù)公司西南區(qū)域總部區(qū)級主要經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)實得部分每年給予 80%的政策扶持、 給予經(jīng)認(rèn)定的西南總部公司高管（不超過 5 人） 以其薪資所得部分的區(qū)本級經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 50%扶持） 。 若假設(shè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)主要為企業(yè)所得稅， 按 25%稅率及重慶市主城九區(qū)企業(yè)所得稅區(qū)級留成比例 16%， 估算 2024-2026年 50/70/90 萬元經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)分別對應(yīng)稅前利潤約 1250/1750/2250 萬元（考慮其他稅收貢獻(xiàn)及區(qū)留成比例變化， 或存在差異） 。 此外， 參考成都 pagoda， 兼顧租金優(yōu)惠等， 我們預(yù)計重慶首批兩家酒店自經(jīng)營起約 2 年爬坡后有望貢獻(xiàn)超 1 億收入， 稅前利潤有望不低于 2000-2500 萬元， 業(yè)績承諾達(dá)成度相對較高； 后續(xù)分批次再增加 2-3 家， 若體量相當(dāng)， 則總計 4-5 家酒店全面建成后成熟期年收入有望貢獻(xiàn) 2億+收入， 稅前利潤有望不低于 4000-5000 萬元。

2） 今年自建直營項目擴(kuò)張有望提速， 體外基金投資進(jìn)一步提供加速度。 此前定增項目規(guī)劃 3 年內(nèi)分三批次建設(shè) 15 家酒店（6/4/5 家） ； 結(jié)合最新跟蹤， 第一批正如期推進(jìn)， 原第二批深圳羅湖晚舟與新簽約重慶項目或有望今年開業(yè)， 整體看年內(nèi)直營店開業(yè)有望提速至 7-8 家； 截止 2023Q1 末， 公司在手現(xiàn)金共 6.1億元， 提供良好現(xiàn)金流支撐。 此外， 公司此前與南京悅凡投資合資設(shè)立君達(dá)城， 預(yù)計可通過與 Pre-REITs、產(chǎn)業(yè)并購基金合作， 吸引社會資本投資核心物業(yè)， 上市公司前期以委托管理模式介入、 后期待門店爬坡后收回相關(guān)股權(quán)， 從而進(jìn)一步加速全國直營店擴(kuò)張步伐， 年內(nèi)有望落地項目。

3） 暑期旺季君瀾度假酒店有望受益， 亞運會有望提升杭州及周邊區(qū)域經(jīng)營表現(xiàn)。 ①暑期旺季可期： 據(jù)中國民航報， 預(yù)計今年暑運期間， 國內(nèi)航班和國內(nèi)旅客有望較 2019 年分別增長 11%、 7%， 出游人次有望全面復(fù)蘇。 公司旗下君瀾酒店系本土度假酒店 NO.1， 2023Q1 末簽約+開業(yè)門店共 222 家， 暑期旺季度假品牌有望直接受益（估算 Q3 貢獻(xiàn)約 3-4 成收入） ， 助力管理費貢獻(xiàn)彈性。 ②亞運會核心受益： 第 19 屆亞運會和第 4 屆亞殘運會擬于 2023 年 9 月、 10 月在杭州舉辦， 客流帶動預(yù)計不低于 500 萬人次。 公司旗下三品牌重點布局杭州及周邊協(xié)辦城市（寧波、 溫州、 金華、 紹興、 和湖州） ， 在營約 80 家酒店、 約 1 萬間客房， 且亞運會前當(dāng)?shù)刂睜I店布局有望達(dá) 11 家（杭州 8 家、 寧波 2 家、 紹興 1 家） ； 同時， 旗下 5 家酒店（金華君瀾/世貿(mào)君瀾大飯店、 金華國貿(mào)景瀾大飯店、 杭州富陽富春新天地景瀾酒店、 杭州 Pagoda） 指定為官方接待酒店。 總體而言， 短期百萬客流增量有望帶動 RevPAR 提升、 助力管理費用彈性， 并縮短新店爬坡。 若以直營店 RevPAR 恢復(fù)及君瀾酒店單店綜合管理費用為變量進(jìn)行敏感性分析， 參考公司公開投資者調(diào)研交流， 目前預(yù)計 2023 年 RevPAR 同比 19 年增長 20-30%， 我們假設(shè)增長區(qū)間為 16-30%； 同時考慮君瀾管理費彈性， 假設(shè)區(qū)間為 78（2019 年平均水平） -86 萬元（成熟門店比例提升） ， 按照敏感性測算 2023 年公司歸母業(yè)績有望實現(xiàn) 1.1-1.5 億元。 中線看， 亞運會有望提升杭州城市影響力， 當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)有望持續(xù)受益。

4） 投資建議： 關(guān)注暑期旺季與亞運會主題催化， 階段估值彈性有望顯現(xiàn)， 維持“增持” 評級。 結(jié)合暑期展望及當(dāng)前新店良好爬坡節(jié)奏， 上調(diào)公司 23-25 年歸母業(yè)績?yōu)?1.23/1.96/2.83 億元（此前為 1.03/1.55/2.16億元） ， 同比分別+312%/+60%/+45%； EPS 為 0.63/1.01/1.46 元（此前為 0.86/1.29/1.78 元， 公司于2023.6.9 每 10 股轉(zhuǎn)增 5 股攤薄影響） ， 對應(yīng) PE63/39/27x； 今年歸母業(yè)績樂觀可看至 1.4-1.5 億元，對應(yīng) EPS 0.72-0.77 元。 公司立足中高端精品酒店君亭系和高端君瀾系擴(kuò)張成長： 前者短期側(cè)重直營擴(kuò)張卡位核心城市， 以君亭+Pagoda 品牌快速突破， 成都 pagoda 的初步驗證、 深圳 pagoda 預(yù)計有望較快爬坡， 進(jìn)一步提振公司直營擴(kuò)張信心； 盡管直營店培育期固定成本拖累， 但中線規(guī)模盈利可觀， 且可以點帶面加速全國布局； 君瀾系一方面繼續(xù)加碼度假， 委托管理擴(kuò)張下， 簽約開店加速及經(jīng)營門店 GOP 改善助業(yè)績彈性;另一方面以君瀾大飯店把握高端商務(wù)國產(chǎn)替代趨勢擴(kuò)張。 短期看好暑期旺季、 杭州亞運會主題催化， 階段估值彈性有望顯現(xiàn)， 中線看好公司中高端精品酒店品牌塑造與擴(kuò)張成長及高端度假與商務(wù)潛力釋放， 維持“增持” 評級。

5） 風(fēng)險提示： 直營店擴(kuò)張不及預(yù)期， 單店爬坡低于預(yù)期， 單店收費提升不及預(yù)期， 股東解禁減持風(fēng)險等。

評論：

君亭旗艦項目擬落子重慶， 再次彰顯公司自身大型項目獲取能力與運營信心

君亭酒店于 2023 年 6 月 16 日與重慶市渝中區(qū)文化和旅游發(fā)展委員會簽訂了《君亭酒店西南總部項目合作協(xié)議》 ， 經(jīng)協(xié)商擬投資 2.1 億元在重慶分批次開設(shè)多家高品質(zhì)酒店。 2023-2024 年， 首批項目投資重慶陸海國際中心及原大世界酒店， 總客房規(guī)模約 500 間， 并在渝中區(qū)設(shè)立君亭酒店西南總部。

其中， 渝中區(qū)文旅將為公司提供相關(guān)政務(wù)服務(wù)， 在工商注冊、 稅務(wù)登記辦理等方面協(xié)調(diào)快捷高效的綠色通道， 在項目落地、 規(guī)范運營管理等方面提供支持； 并自 2024 年 1 月 1 日起 3 年內(nèi)， 根據(jù)區(qū)域總部主要經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)實得部分每年給予 80%的政策扶持、 給予經(jīng)認(rèn)定的西南總部公司高管（不超過 5 人） 以其薪資所得部分的區(qū)本級經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 50%扶持。

君亭酒店承諾 2024-2026 年西南總部公司營收分別達(dá)到 5000/7000/9000 萬元， 區(qū)級主要經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá)到50/70/90 萬元， 差額補足。 若貢獻(xiàn)兌現(xiàn)， 將享受上述約定比例的財政補貼。

我們認(rèn)為該項目看點如下：

1、 市場潛力大： 西南地區(qū)連鎖化率相對不高， 疫后市場景氣向上， 為酒店集團(tuán)重點布局區(qū)域。 2022 年底，我國整體連鎖化率為 39%， 區(qū)域分化， 其中西南地區(qū)相對更低（根據(jù)酒店之家， 重慶連鎖化率僅約 15%），預(yù)計旅游單體特色住宿占比更高。 從需求端看， 重慶、 成都商務(wù)、 旅游居各城市前列（二者展會面積分別位居全國 3、 7 名， 旅游收入分別為第 2、 4 名） ， 大量商務(wù)與游客給予連鎖酒店較大拓展?jié)摿Γ陙砀鞔蠹瘓F(tuán)先后在西南設(shè)立區(qū)域運營中心或分公司。 疫后恢復(fù)力領(lǐng)先， 以 2023Q1 為例， 浩華發(fā)布的西南酒店市場綜合景氣指數(shù)高于全國平均水平。 總體而言， 當(dāng)前酒店西南市場開發(fā)潛力較大。

2、 項目規(guī)模大： 首批兩個項目客房規(guī)模達(dá)到 500 間， 相比其他有限服務(wù)酒店單店約 100 間+客房， 體現(xiàn)公司對自身運營大房量項目的信心。

3、 區(qū)位佳： 首批項目卡位重慶地標(biāo)性建筑， 臨近重點旅游景區(qū)， 核心項目獲取能力再驗證。 根據(jù)合作協(xié)議， 首批項目包含君亭酒店（約 300 間， 翻牌大世界酒店） 、 Pagoda 酒店（約 200 間， 陸海國際中心）各一家（成都 pagoda 為 206 間） ， 均卡位地標(biāo)性建筑。 其中， 陸海國際中心系重慶第一高樓， 含 23萬平方米超甲級寫字樓、 10 萬平方米主題購物中心（已簽約老佛爺百貨西南首店、 蔦屋重慶首店、 blt精品超市等品牌， 預(yù)計今年 9 月開業(yè)） 及城市天際酒店， 與軌道 9 號線（化龍橋站） 無縫銜接， 步行數(shù)分鐘即可到達(dá)“渝中之眼” 天地湖； 大世界酒店位于解放碑步行街入口， 門口即是地鐵 2 號線臨江門站，步行至洪崖洞 10 分鐘、 長江索道 15 分鐘， 旅游購物較為便利。 本次項目再次驗證公司對高投資核心卡位項目的獲取能力， 且考慮到此前成都和深圳 Pagoda 定價明顯高于區(qū)域同類有限服務(wù)酒店水平， 后續(xù)伴隨重慶項目落地， 君亭系全國品牌口碑有望進(jìn)一步提升， 全國復(fù)制擴(kuò)張可期

4、 政策好： 重慶招商引資政策全國領(lǐng)先， 項目系當(dāng)?shù)卣猩桃Y項目， 租金優(yōu)勢明顯。 2022 年 7 月， 重慶市出臺《關(guān)于推動住宿業(yè)規(guī)范發(fā)展的意見》 ， 力爭到“十四五” 末， 全市住宿從業(yè)單位達(dá)到 2.5 萬家；同時， 積極引進(jìn)國際國內(nèi)知名酒店品牌落地重慶布局運營， 在土地出讓、 稅費減免、 信貸扶持、 社會保障等方面， 研究出臺和實施一批促進(jìn)住宿業(yè)發(fā)展的扶持政策。 本項目即與渝中區(qū)文旅合作， 租金紅利顯著（預(yù)計顯著低于公司直營項目約 1.5 元/天/㎡的平均租金水平） ， 兼顧財政補貼， 盈利進(jìn)一步提升。 結(jié)合前述業(yè)績承諾， 若假設(shè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)主要為企業(yè)所得稅， 按 25%稅率及重慶市主城九區(qū)企業(yè)所得稅區(qū)級留成比例 16%， 估算 2024-2026 年 50/70/90 萬元經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)分別對應(yīng)稅前利潤約 1250/1750/2250萬元； 考慮增值稅等其他稅收貢獻(xiàn)及區(qū)留成比例變化， 或存在差異。

總體而言， 參考成都 pagoda 模型表現(xiàn)， 兼顧租金及財政補貼， 重慶項目不排除盈利能力更勝一籌。 參考公司年報， 2023Q1 成都 pagodaRevPAR 超 600 元， 估算收入超 1100 萬元、 凈利率約 12%； 考慮 2022 年 2月開業(yè)后正常運營時間不足 2 個月及 Q1 本系酒店淡季， 我們預(yù)計其 2023 年營收有望達(dá) 5000-6000 萬元，稅前利潤有望達(dá) 1300-2000 萬元， 在公司既有直營項目中領(lǐng)先。 參考成都 pagoda， 考慮到重慶項目卡位優(yōu)勢， 我們預(yù)計重慶首批兩家酒店自經(jīng)營起 2 年爬坡后有望貢獻(xiàn)超 1 億收入， 稅前利潤有望不低于 2000-2500萬元； 后續(xù)分批次有望拓展至共計 4-5 家， 若體量相當(dāng)， 則總計 4-5 家酒店全面建成后成熟期年收入有望貢獻(xiàn) 2 億+收入， 稅前利潤有望不低于 4000-5000